cream semi detached house exterior

Qu’est-ce que le bail ? Ce qu’il faut savoir pour acheter un bien immobilier à bail

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  • La propriété franche et le bail sont les deux principaux modes de propriété en Angleterre et au Pays de Galles, la propriété signifiant le terrain et les bâtiments sur ce terrain. Mais les deux formes de propriété sont très différentes et ne s’appliquent qu’à certains types de biens.

    Par exemple, si vous envisagez d’acheter un appartement, vous vous demanderez ce qu’est un bail ? Lors de l’achat d’une maison, avez-vous besoin de vous soucier du bail ? Nous répondons à toutes les questions brûlantes avec des conseils d’experts approfondis.

    Qu’est-ce qu’un bail ?

    « La propriété à bail a un statut juridique très différent de la propriété franche, en ne vous donnant en fait qu’un « droit d’occuper » une propriété pour une durée déterminée (pour les baux à long terme, généralement entre 99 et 999 ans), plutôt que de la posséder pour toujours », explique experte en conseil immobilier Saira Parveen, avocate chez Loi SA.

    « Le « prix d’achat » d’un appartement neuf est en fait en droit une « prime » payable au propriétaire pour le droit d’occuper, et en plus de cela, vous aurez encore souvent (mais pas toujours – cela dépend des termes du contrat de location) bail) doivent payer le loyer du terrain (généralement une ou deux fois par an), les frais de service (votre part des réparations et de l’entretien des parties communes du bâtiment, par exemple les parties structurelles du bâtiment, les ascenseurs, etc. et le terrain du bâtiment) et l’assurance loyers.’

    extérieur de maison jumelée crème

    Crédit d’image : Future/Richard Gadsby

    Qu’est-ce que cela signifie d’acheter une propriété à bail?

    « Pensez à acheter un bail comme une option de location à plus long terme et cela commence à avoir plus de sens », explique le fondateur et PDG de GetAgent.fr, Colby Short. « Vous achetez et possédez la propriété elle-même, mais vous ne possédez pas le terrain sur lequel elle se trouve. »

    « Dans le cas d’un appartement en location, par exemple, vous n’aurez pas non plus la propriété des parties communes ou du bâtiment lui-même, juste votre appartement ou votre appartement. »

    « Tout comme un bail de location, il y a aussi un délai pour le bail de la propriété que vous achetez », explique Colby. «À l’expiration de ce terme, la propriété revient au propriétaire franc. Il est également important de noter que selon la durée restante du bail, vous pourriez avoir du mal à vendre votre maison à bail. Tout ce qui a moins de 90 ans et vous devriez presque certainement chercher à le prolonger ou risquer de perdre vos gains en capital.

    « Les baux de propriétés résidentielles peuvent être grossièrement divisés en : baux résidentiels à court terme (où vous ne payez pas de prix d’achat mais payez un loyer et occupez-vous pour une durée initiale fixe, puis sur une base mensuelle), et des baux résidentiels longs où la durée est souvent de centaines (voire de milliers) d’années et le bail peut être acheté et vendu par des locataires successifs pour un prix d’achat », conseille Jane Lonergan, associée et responsable de l’immobilier chez Wilsons Solicitors LLP. « Dans les baux plus longs, le loyer (appelé loyer du sol) sera généralement bas.

    Quels sont les inconvénients de l’achat d’un bien immobilier à bail ?

    Extérieur de la maison avec porte de police bleu sarcelle

    Crédit image : Avenir

    Les maisons à bail seront assorties de restrictions, car vous ne possédez pas la propriété franche. « C’est l’un des plus gros inconvénients d’une maison à bail, mais ils peuvent également s’accompagner de restrictions supplémentaires », explique Short. « Cela peut inclure des choses telles que le besoin d’une autorisation pour apporter des modifications à votre maison, en particulier si elles sont structurelles. » Pour cela, vous devrez demander l’autorisation des propriétaires fonciers, et cela en plus des autorisations d’urbanisme du conseil, etc.

    «Vous n’êtes peut-être pas autorisé à sous-louer votre propriété, à l’utiliser comme base pour gérer votre entreprise ou même à posséder un animal de compagnie. S’il s’avère que vous enfreignez ces restrictions, vous pourriez perdre votre bail, il est donc important de savoir où vous en êtes », prévient Short.

    «Il est également extrêmement important de connaître le montant du loyer foncier et des frais de service que vous pouvez vous attendre à payer. Il n’est pas rare que les propriétaires soient confrontés à des frais de services élevés qui les laissent dans des difficultés financières. Les loyers fonciers peuvent également augmenter avec le temps, vous devez donc vraiment être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre sur une base continue, pas seulement au moment de l’achat. ‘

    Que se passe-t-il à la fin d’un bien locatif ?

    Avoir un bon nombre d’années restantes sur le bail est le seul moyen de s’assurer que vous êtes dans une bonne position, à la fois financièrement et physiquement. « Si vous ne prolongez pas le bail, la propriété sera transférée au propriétaire libre et, dans la plupart des cas, vous n’aurez plus le droit de vivre dans la propriété », prévient le directeur de l’exploitation de Domaines Warwick, Bethan Griffiths.

    « La bonne nouvelle est que vous pouvez demander une prolongation à tout moment », ajoute-t-elle positivement. «Mais après deux ans de propriété, vous avez le droit de prolonger le bail de 90 ans tant que vous êtes le locataire éligible. Une fois que vous êtes propriétaire de la propriété en tant que locataire pendant plus de deux ans, vous avez le droit de prolonger le bail de 90 ans (appartement) et de 50 ans (maison) tant que vous êtes le locataire éligible.’

    Pour être le locataire admissible, vous devez avoir acheté la propriété avec le bail initial d’au moins 21 ans, ce qui devrait être le cas dans la plupart des cas.

    La prolongation d’un bail est une solution viable, mais elle a un coût. « Ce coût augmentera plus vous le laissez longtemps et plus le bail est court », explique Bethan.

    « Par exemple, le coût de la prolongation d’un bail de 90 ans s’élèvera à environ 9 000 £ pour la prolongation et les frais, mais cela ajoutera environ 13 000 £ en valeur », conseille-t-elle. «En revanche, prolonger un bail de 60 ans vous coûtera jusqu’à 32 000 £ et ajoutera peut-être le même montant en valeur. La clé est donc de rester au top et d’agir le plus tôt possible.

    Est-ce que cela vaut la peine d’acheter un droit de propriété sur ma maison?

    « Les appartements ne sont généralement qu’un bail à bail – bien que cela puisse changer à l’avenir avec le gouvernement cherchant à revigorer la propriété commune – mais c’est une autre histoire », explique l’avocate Saira Parveen. « Parce qu’un immeuble sera occupé par plusieurs locataires et que ce sera le propriétaire qui sera propriétaire de la pleine propriété dans l’intégralité de l’immeuble, c’est-à-dire l’ensemble des appartements et les parties communes.

    «Certaines maisons peuvent également être louées à bail et il existe une législation qui permet aux locataires de transformer leur intérêt à bail en un intérêt franc en exerçant leur droit d’exiger du propriétaire qu’il leur vende l’intérêt franc sur paiement de la prime requise prescrite par le Leasehold Reform Act 1967. Cela peut être bénéfique pour un propriétaire car un intérêt franc peut augmenter la valeur de la propriété, la rendre plus vendable (la plupart des gens s’attendent à ce que les maisons soient en pleine propriété) et le propriétaire n’aura plus besoin de payer un loyer au propriétaire ni d’avoir aucun d’autres obligations envers un tiers propriétaire.

    « Le processus actuel pour transformer un intérêt à bail dans une maison en un intérêt franc est complexe et peut être coûteux », prévient Saira. «Il y a eu des histoires d’horreur sur des maisons à bail où les loyers dus en vertu de ces baux ont été généralement considérés comme injustes pour les locataires. Les experts s’attendent à ce que le gouvernement intervienne et modifie la loi dans ce domaine, rendant le processus de conversion en propriété franche beaucoup moins cher et plus facile, ainsi qu’interdisant la vente de nouvelles maisons à bail en premier lieu.

    «Il vaut peut-être la peine d’attendre de voir les changements qui se produiront au cours des prochaines années plutôt que de chercher à acquérir la pleine propriété de votre maison à bail maintenant si vous en possédez déjà une. À moins que vous n’ayez un besoin urgent de passer du statut de bail à bail.’

    Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier à bail ?

    maison de ville victorienne divisée en appartements

    Crédit image: Future/ Robert Sanderson

    « Malgré les complications des maisons à bail, elles peuvent constituer une excellente option pour le bon type d’acheteur », explique Bethan. « Et ils favorisent souvent ceux qui achètent dans les grandes zones urbaines qui peuvent être axés sur leur carrière et qui n’ont l’intention de vivre dans la propriété que pendant une période plus courte. »

    « Les maisons à bail sont plus abordables, environ un tiers moins chères selon l’endroit où vous cherchez à acheter », ajoute-t-elle. Ils ont également la responsabilité de souscrire une assurance bâtiment. Donc, dans l’ensemble, il y a beaucoup moins de soucis.

    Pourquoi certains baux sont-ils de 999 ans ?

    La durée d’un bail sera généralement de 125 ans, mais vous pouvez trouver 999 ans sur un bail. C’est souvent en place pour rendre une propriété plus commercialisable, disent les experts.

    « Dans ce cas, l’acquisition d’un bail de 999 ans permet à un propriétaire d’avoir un titre « aussi bon que la pleine propriété » (en raison de la durée) », conseille Colby. Et est donc beaucoup plus attractif pour les acheteurs qu’un bail plus court (par exemple 85 ans). Il offre une sécurité à plus long terme, tout en conservant la structure existante de propriété franche/à bail.’

    Les propriétés à bail sont idéales pour les premiers acheteurs du point de vue de l’abordabilité. La plupart de ces maisons à bail seront des appartements, où un bail est en place parce que la propriété a été développée et divisée en plusieurs logements – donc personne ne possède la pleine propriété ou le terrain sur lequel la propriété réside.

    Vous pouvez obtenir une part de pleine propriété, mais cela aura également un coût et des complications en fonction de la mise en place actuelle.

    « Une vérification rapide et peu coûteuse au registre foncier vous dira si une propriété est en pleine propriété ou à bail », conseille l’avocate Saira Parveen. « Si la propriété n’est pas enregistrée au registre foncier (la plupart le sont), vous pouvez consulter les actes et le découvrir. »

    Peut-on rénover un bien locatif ?

    extension arrière avec portes vitrées

    Crédit image: Future/ Chris Snook

    Oui et non. Si vous possédez une propriété à bail, vous serez généralement libre de faire des travaux plus mineurs, y compris la peinture, la décoration, la réfection de la cuisine et de la salle de bain. Cependant, pour des modifications plus importantes telles que l’installation de fenêtres ou d’autres changements structurels, vous devrez vérifier votre bail pour voir si vous y êtes autorisé.

    « Réaliser des rénovations domiciliaires sur des propriétés à bail est plus complexe. Essentiellement, vous n’êtes pas propriétaire de la propriété que vous rénovez », explique le PDG et cofondateur de DéplacerRues, Adam Kamani. « Par conséquent, vous aurez besoin de l’autorisation de votre propriétaire avant de procéder à des rénovations. Surtout des changements majeurs.

    « Vérifiez votre bail pour voir si vous êtes autorisé à apporter des modifications. Certains baux peuvent stipuler que vous n’avez besoin d’une autorisation que pour les travaux majeurs impliquant la plomberie ou l’électricité. Alors que d’autres peuvent exiger une autorisation pour toutes les œuvres. Consultez votre franc-tireur. Souvent, le propriétaire (ou le propriétaire) voudra savoir que toute rénovation que vous avez l’intention de faire améliorera la propriété et nuira à sa valeur.

    Adam poursuit en avertissant: « Si vous n’obtenez pas le consentement de votre propriétaire avant d’entreprendre des travaux, il pourrait vous obliger à remettre la propriété dans son état d’origine et vous serez responsable de tous les coûts. »

    « Sachez que les modifications de propriété sans le consentement du propriétaire libre peuvent également affecter votre capacité à vendre votre propriété à l’avenir. Un acheteur potentiel demandera généralement des détails et des copies de tous les consentements et autorisations. De plus, toute modification ou rénovation non autorisée peut contrevenir aux conditions de votre hypothèque.’

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